Micro foncier ou régime réel ?
Ces deux options sont offertes au propriétaire bailleur d’un logement nu pour déclarer les revenus fonciers, selon sa situation
Les revenus du patrimoine immobilier n’échappent pas à l’impôt mais certaines options permettent d’en alléger une partie.
Micro foncier
Le micro foncier n’est pas applicable aux logements acquis sous un régime de défiscalisation ou qui bénéficient d’avantages spécifiques. Le choix de ce régime (déclaration 2042) est réservé aux propriétaires contribuables dont le montant des loyers annuels n’excède pas 15 000 euros. C’est le régime de la simplicité : le fisc applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts déclarés et aucune autre déduction n’est possible. Dans ce cas de figure, les contribuables sont soumis de plein droit au régime micro foncier. Toutefois, ils peuvent y renoncer au profit du régime réel d’imposition qui peut être mieux adapté dans certains cas (gros travaux, intérêts d’emprunt, par exemple), en particulier lorsque les charges sont supérieures de 30% des loyers perçus.
Régime réel
Le régime d’imposition au réel (déclaration 2044) s’applique de fait lorsque le montant des recettes foncières brutes excède le plafond de 15 000 euros. Le régime réel permet de passer en charges toutes les sommes décaissées : dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, provisions sur charge de copropriété non récupérables, prime d’assurance, taxe foncière intérêts d’emprunt , frais de gestion… La différence entre les revenus bruts et les charges déterminent le revenu imposable (gain ou déficit) à reporter sur la déclaration 2042. Ces charges payées au cours de l’année d’imposition doivent être justifiées, factures à l’appui.
A SAVOIR
Le choix de l’un ou l’autre régime d’imposition est irrévocable pendant trois ans, puis renouvelable tacitement tous les ans. A cette occasion seulement, le contribuable a la possibilité d’opter pour le régime le mieux adapté.
Du côté des meublés
Si vous louez, en tant que particulier, un logement meublé, les revenus de cette location entrent dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus sont inférieurs à 32100 euros, ils sont soumis au régime simplifié « micro Bic » : l’administration applique un abattement de 50%. Le régime micro Bic vaut également pour les locations saisonnières (gîte, meublés de tourisme…) lorsque les revenus sont inférieurs à 80 300 euros : l’abattement pour frais est de 71%. Enfin, les revenus tirés des locations d’une partie de votre habitation principale, à la semaine, au mois, etc., comme les chambres d’hôtes, sont exonérés dans la limite de 760 euros de recettes annuelles.
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